党的十八大以来，昆山市认真贯彻落实中央各项房地产市场宏观调控政策，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断完善住房市场体系和住房保障体系，促进全市房地产业良性循环和健康发展。
一、投资规模逐步扩大，开发实力不断增强
1.投资规模逐步扩大，投资结构不断优化
党的十八大以来，昆山房地产开发投资规模逐步扩大，对全市固定资产投资的支撑作用逐渐加强。从计划总投资来看，全市房地产开发项目计划总投资由2012年的1737.91亿元增长至2021年的3846.17亿元，年均增长9.2%。从完成投资来看，2012-2021年，全市房地产开发投资累计完成3571.05亿元。其中，2021年，全市房地产开发投资完成340.84亿元，较2012年增长39.1%，占全市固定资产投资的比重由2012年的31.8%提高到45.6%。
从结构看，昆山房地产开发市场以城市发展、市场需求为导向，投资结构不断优化，投资重心向住宅领域倾斜，形成了以住宅为主、商业办公楼为辅的格局。2021年，全市住宅投资占房地产开发投资的比重由2012年的66.4%提高到82.2%，办公楼、商业营业用房分别占2.6%和3.6%。在加强住房建设的同时，为住宅配套的幼儿园、图书馆、体育馆等其他用房也发展有力，占比由2012年的7.6%提高到11.6%。
2.产业队伍逐步壮大，开发实力不断增强
十年间，昆山房地产市场经历过宏观调控，经受住市场的洗礼，不断引进优质开发商，投资环境不断改善。碧桂园、象屿、万科、保利、雅居乐、首创、中骏、中交、合生、中建等国内著名优质企业进驻昆山，房地产开发队伍逐步发展壮大，进入了昆山房地产开发的新时代。
从项目体量看，在开发队伍逐步壮大的同时，单个房地产开发项目实力不断增强。2021年，规划建筑面积超过20万平方米的房地产开发项目111个，规划建筑面积合计达4219.66万平方米，占全部规划建筑面积的64.5%；计划总投资超过10亿元的项目132个，计划总投资合计达3114.23亿元，占全部项目计划总投资的81.0%，2021年完成投资合计298.30亿元，占全市房地产开发投资的87.5%。
3.房屋设计适应需求，刚改户型主导市场
党的十八大以来，昆山住房供给侧结构性改革持续推进，住房供应套型结构不断优化，以市场实际需求为立足点，科学把握房屋设计、套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。受市场供求关系的影响，90-144平方米的商品住宅投资由2012年的64.33亿元增加至2021年的208.00亿元，年均增长13.9%，占全部商品住宅投资的比重由2012年的39.5%提升至2021年的74.3%，提高了34.8个百分点，刚需改善型户型成为市场主导。
二、销售市场走向成熟，住房需求有效释放
1.房产消费回归理性，销售市场走向成熟
党的十八大以来的十年，是昆山房地产业发展速度最快、房地产市场规范程度不断提高的十年，市场调整步伐明显加快，日渐成熟。房产兼具消费品和投资品双重属性，在根深蒂固的置业观念下，加上个人投资渠道狭窄，人们对房产消费的非理性需求迅速增长，成为过去昆山房地产迅速发展的一个重要原因。随着调控效应持续深化，投资、投机性需求逐步退出市场，促使人们对房产需求逐渐回归理性，加大对住宅质量和持有成本的关注，昆山房地产市场步入平稳健康发展的新时代。
2.调控成效逐渐显现，长效机制加速推进
回顾党的十八大以来房地产业的发展历程，可以把昆山房地产市场发展分为三个阶段。
一是波动起伏阶段。2012年，为抑制地价和房价过快上涨，限购、限价、限贷、限售等政策全面升级，全市新建商品房销售面积321.59万平方米，为十年最低位水平。2013年，“国五条”政策出台后，短期内市场需求集中释放，商品房销售面积提升至545.47万平方米。2014年，宏观经济低迷，且受到此前一系列宏观调控政策影响，商品房销售面积回落至446.73万平方米。
二是回暖高升阶段。2014年下半年，为稳定房地产市场，国家及各地再度救市，重启了一系列支持楼市房产消费的政策。2015年，供需两端宽松政策频出，楼市持续回暖，商品房销售面积攀高。在去库存政策带动下，2016年全市商品房销售面积633.43万平方米，创历史新高。
三是平稳发展阶段。面对过热的市场，2016年底，提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，楼市交易出现明显降温。此后，房地产长效机制加速推进，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快建设，商品房销售面积保持平稳发展的态势。
图1 2012-2021年昆山市新建商品房销售面积情况
3.市场体系不断改善，住房需求有效释放
十年间，全市住房供应规模持续增加，为居民提供了丰富的住房产品，市场需求得到有效释放。商品房销售面积从2012年的321.59万平方米提高至2021年的384.67万平方米，年均增长2.0%。其中，住宅销售面积从2012年的269.10万平方米提高至2021年的355.62万平方米，年均增长3.1%。2012-2021年，全市商品房销售面积累计达4393.43万平方米，其中住宅销售面积累计3910.82万平方米，极大地满足了居民的住房需求，居住条件显著改善。
三、经济贡献显著提升，住房保障日趋完善
1.经济贡献显著提升，财政收入支撑发力
十年间，随着昆山房地产业的不断发展，房地产业对全市经济的支撑作用愈加明显。2021年，全市房地产业增加值487.05亿元，较2012年增加282.96亿元，年均增长11.0%。从占比看，房地产业占全市地区生产总值的比重由2012年的7.5%升至2021年的10.3%，提高了2.8个百分点。同时，契税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税和房产税五项税收占全市一般公共预算收入的比重总体呈增长趋势。2012-2021年，全市房地产专项税收占一般公共预算收入的比重由18.2%上升至23.4%，提高了5.2个百分点。
图2 2012-2021年昆山市一般公共预算收入及房地产专项税收情况
2.产业发展发挥关键，拉动作用稳步增强
由于房地产业具有链条长、关联行业多的特点，房地产开发对其他行业的直接、间接拉动作用稳步增强。它的繁荣与发展拓宽了建筑业及水泥、钢铁、有色金属、机械制造等其他产业生产与发展的空间，为建筑业等相关产业带来了发展机遇。十年间，全市资质以上总专包建筑业企业累计完成建筑业总产值2842.25亿元。其中，2021年完成建筑业总产值379.76亿元，是2012年的1.5倍。同时，房地产消费既带动与住房有关的家电、家具、家纺、装潢等制造业，也带动金融、媒体、互联网、物业管理等第三产业的发展。
3.住房保障日趋完善，百姓喜圆安居梦想
党的十八大以来的十年，是昆山历史上保障性安居工程建设规模最大、投资最多的十年，百姓喜圆安居梦想。住房保障体系不断完善，保障性住房建设稳步推进，棚户区改造大力实施，住房公积金惠及群体逐步扩大，住房保障能力持续增强，满足各类人群住房需求的能力不断提高。多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度加快构建，五年间新增保障性安居住房5.2万套。2021年，新建人才公寓3319套，落实保障性租赁住房6618套，努力为百姓安居托底。
党的十八大以来，党中央心系百姓安居冷暖，提出坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，把实现全体人民住有所居这个目标作为重要任务，全面部署，多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度逐步完善，房子是用来住的、不是用来炒的成为社会共识。展望未来，昆山将顺应群众对居住条件更舒适、环境更优美、服务更便捷的期待，加快完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，促进全市房地产业良性循环和健康发展，着力提高住房设计和建设水平，提高管理和服务质量，不断满足人民群众的美好居住生活需要。
