关于《昆山市规范物业管理行为提升物业服务水平专项行动工作方案》的政策解读
一、制定目的
为规范全市物业管理工作，全面提升住宅小区物业管理服务水平，进一步做优做实“红管先锋”，提升群众居住体验，不断满足人民群众对高品质生活的需求，结合我市实际，制定本工作方案
二、工作目标
以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，聚焦好房子、好社区、好街区、好城市“四好”建设，坚持问题导向、分类施策、统筹推动，实行3项行动、10项措施，通过一年时间全面提升全市住宅小区物业规范化、专业化、标准化水平，让人民群众获得感、幸福感、安全感更加充实、更有保障、更可持续。
三、主要原则
坚持党建引领，协同共治。
坚持以人为本，共建共享。
坚持规范行业，齐抓共管。
四、主要任务
（一）加强行业管理，提升物业服务品质
1.全域推广物管会，打造基层善治“新引擎”。健全社区居委会、业主委员会、物业服务企业等“三位一体”社区治理体系。推广物业管理委员会及属地代行业主大会（业委会）职责工作模式。
2.推广“五心服务”，扩大“红色物业”覆盖面。大力推行安心、舒心、暖心、放心、连心的“五心”物业服务标准，2024年再打造“红管先锋”重点建设小区200个，创建示范物业管理项目省级6个、苏州市级15个、昆山市级30个。扩大“五心啄木鸟”行动范围，带动全市社区管理和服务升级。
3.加强育才强技，促进行业团队专业化。与昆山开放大学加强合作，不断提升从业人员业务知识水平，并将培训、考核等内容纳入“红黑榜”考核体系。强化引导，开展物业知识竞赛，评选“最美物业人”，以榜样力量激发工作热情。
（二）健全工作机制，完善多方共治格局
4.完善“信用+”奖惩机制，激励物业服务提升。开展信用综合考评。建立物业服务企业综合信用评价体系，加强信用管理，完善物业服务市场优胜劣汰机制。加大督查力度，强化“红黑榜”考评，引导企业积极参与省、苏州、昆山示范项目创建。
5.健全物业费调整机制，强化质价相符导向。编写《昆山市住宅物业收费标准调整指导手册》，规范调价工作。坚持稳中求进，结合小区改造（整治）、物业管理区域合并（拆分）、物业企业选聘续聘等工作，有序开展调价工作。推广“酬金制”计费，试点建立物业费及公共收益监管账户。推广业主开放日、项目经理接待日等活动，提升业主对物业服务的认可度和满意度。
6.完善多方协调机制，推进物业纠纷诉调。建立健全“市级、区镇”两级工作体系，加强协同联动，将矛盾排查与日常工作相结合，建立分析预警和处置督办机制。大力推广物业巡回法庭，发挥司法能动作用，着力推进物业纠纷源头治理、实质化解；扩充物业特约调解员，推动法院、住建、物业协会诉讼全流程无障碍参与。
7.健全执法下沉机制，提升社会治理效能。完善“基层吹哨，部门报到”制度，建立健全由住建、城管、公安、资源规划、市场监管、应急管理，生态环境、消防等部门单位为主体的小区行政执法清单制度，明晰事项名称、主管部门、执法依据等基本要素。
（三）聚焦重点难点，提升居民群众满意指数
8.缓解小区停车难题，办好民生实事。制定住宅区停车设施改造工作方案，编制指导手册，明晰资源规划、城管、消防部门职责边界，促进改造方案落地。增设“昆物通”线上表决系统，加速改造流程；加强与国有企业等各方合作，强化改造工程资金支持。严格落实临停“按时按次累计收费”标准，有序引导业主采取长租方式进入地下车库。及时制止强装地锁、转包第三方等行为，推动小区车位信息共享。对市政道路停车位实行“潮汐式”分时计费，缓解小区停车压力。采购或团购小区停车智能化管理系统，提升车位使用效率。
9.规范公共收益管理，强化收支公开。制定《昆山市公共收益管理实施细则》，严格落实公共收益定期审计和向业主公告制度。将公共收益重复违规高频列支小区作为监管重点。强化业务培训，提升业委会（物管会）财务管理能力。拓宽业主参与渠道，积极寻求社会力量，推行专业记账制度。联合开展物业服务收费问题专项整治行动，开发“宜居昆山”“昆物通”公共收益管理、使用情况线上查询、公示功能。
10.加强风险隐患整治，共建平安住区。加强对物管小区电梯、消防维保记录和维保台账的检查力度，未按规定维保的，由相关部门及时处罚。加快推进维修资金使用管理系统开发运行，推动维修资金使用线上办理。结合特定时间节点，加强小区应急演练和普法宣传。探索与学校结对共建，在幼小学校普及小区安全知识。对基础设施不到位、存在安全隐患的老旧小区加大改造力度。
四、工作要求
1.强化组织领导。高度重视，统筹协调，齐抓共管。建立健全五方共治体系，完善联席会议制度和“圆桌会议”机制，加强物业服务管理重点、难点工作协调。
2.强化监督考核。纳入区镇、部门高质量发展综合考核，履职尽责、强化协作，形成强大合力。健全通报考核制度，督促问题及时整改，确保各项目标任务落到实处。
3.注重典型引领。加大物业服务管理相关政策法规宣传力度，加强宣传引导。加大住宅小区物业服务管理工作中先进典型的选树力度，打造一批物业服务管理与改善提升的样板，形成示范带动效应，
4.强化公众参与。发挥新闻宣传作用，培育积极参与小区管理的“主心骨”和“热心人”，引导业主依法、主动、有序参与小区管理活动，建立共建、共治、共享的社区治理格局。
