市人大建议
昆山市人大代表十七届一次会议
建 议 关于房地产司法拍卖中税费承担问题的议案
建 议 人 薛仁民 建 议 号 1
最需解决问题
建议内容 关于房地产司法拍卖中的税费负担问题,目前多数法院(包括昆山法院)在淘宝网司法拍卖平台发布的法院拍卖公告中会载明:“一切税费均由买受人承担”。这里的“一切税费”包括哪些税费?“均”由买受人承担是否符合法律规定?税费负担对拍卖成交率有何影响?都是司法拍卖实践中尚未明确又亟待解决的问题。 目前在房地产司法拍卖中税费承担存在的问题: 1、潜在买受人难以查询卖方增值税、个人所得税、房产税等税费情况,导致无法核算购买成本。 因不动产登记部门收紧非产权人查询权限,潜在买受人难以查询拍卖房产的现权属年限,难以确定是否需要交纳卖方增值税等。对于非住宅及非个人房产,潜在买受人难以查询卖方房产税的欠缴情况,无法确定该项税费及滞纳金的多少,导致无法核算购买成本。 2、在涉及房产税时,司法拍卖可能损害债权人利益。 根据《税收征收管理法》规定,税收款项优先于普通债权。在享有担保物权的债权和税收款项债权之间,按照孰先原则确定优先顺序。即当担保物权成立在先时,税款债权劣后于担保债权受偿。而在拍卖中,由于买受人需要将所有税费列入购买成本核算,成交价会低于依法负担型的成交价。这相当于税款绝对优先于任何类型的原告债权。当担保物权成立在先且成交价不足以满足担保债权时,买受人承担税费型的拍卖,即损害了债权人利益。 3、在司法拍卖中,可能存在税收不当的风险。 在拍卖中,税务部门依法只能向法定纳税义务主体开具有关纳税通知以及税收票据。这时,如果买受人认可并交纳,则相安无事。但是如果买受人不接受,虽有法院拍卖公告在先,仍无法避免税务部门执法不当的风险。 4、买受人承担的卖方税费可能无法税前扣除。 依《企业所得税法》规定,与取得收入无关的支出不得税前扣除。在企业作为买受人时,其代卖方缴纳的税费很难说与取得收入有关。另外,从纳税凭证看,纳税义务主体也不是买受人,也不符合税前扣除的形式要求。
承办单位 主办单位 昆山市人民法院  协办单位 昆山市国税局、昆山市地税局
责 任 人 法院 联系电话 ****
办理期限 15个工作日 答复时间 2017-5-26
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协办答复附件
关于房地产司法拍卖中的税费负担问题,目前多数法院(包括昆山法院)在淘宝网司法拍卖平台发布的法院拍卖公告中会载明:“一切税费均由买受人承担”。这里的“一切税费”包括哪些税费?“均”由买受人承担是否符合法律规定?税费负担对拍卖成交率有何影响?都是司法拍卖实践中尚未明确又亟待解决的问题。 目前在房地产司法拍卖中税费承担存在的问题: 1、潜在买受人难以查询卖方增值税、个人所得税、房产税等税费情况,导致无法核算购买成本。 因不动产登记部门收紧非产权人查询权限,潜在买受人难以查询拍卖房产的现权属年限,难以确定是否需要交纳卖方增值税等。对于非住宅及非个人房产,潜在买受人难以查询卖方房产税的欠缴情况,无法确定该项税费及滞纳金的多少,导致无法核算购买成本。 2、在涉及房产税时,司法拍卖可能损害债权人利益。 根据《税收征收管理法》规定,税收款项优先于普通债权。在享有担保物权的债权和税收款项债权之间,按照孰先原则确定优先顺序。即当担保物权成立在先时,税款债权劣后于担保债权受偿。而在拍卖中,由于买受人需要将所有税费列入购买成本核算,成交价会低于依法负担型的成交价。这相当于税款绝对优先于任何类型的原告债权。当担保物权成立在先且成交价不足以满足担保债权时,买受人承担税费型的拍卖,即损害了债权人利益。 3、在司法拍卖中,可能存在税收不当的风险。 在拍卖中,税务部门依法只能向法定纳税义务主体开具有关纳税通知以及税收票据。这时,如果买受人认可并交纳,则相安无事。但是如果买受人不接受,虽有法院拍卖公告在先,仍无法避免税务部门执法不当的风险。 4、买受人承担的卖方税费可能无法税前扣除。 依《企业所得税法》规定,与取得收入无关的支出不得税前扣除。在企业作为买受人时,其代卖方缴纳的税费很难说与取得收入有关。另外,从纳税凭证看,纳税义务主体也不是买受人,也不符合税前扣除的形式要求。
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